Найболючіші зміни для іпотечних позичальників і не тільки


Найболючіші зміни для іпотечних позичальників і не тільки 04.01.2019

Найболючіші зміни для іпотечних позичальників і не тільки

Юрист&Закон, №48, 2018г., Світлана Федорова, адвокат, юрисконсульт, ТОВ "Кабінет правової допомоги"

Судовий погляд

Позбавляти чи не позбавляти - ось у чому питання...

Кримінальна відповідальність особи за перевищення меж необхідної оборони: основні критерії визначення й судова практика

На часі подолання зловживання правом особами, відповідальними за виховання й розвиток дитини: практика Верховного Суду за 2018 рік

Працюючи в полі захисту інтересів клієнтів перед кредиторами, можна сміливо констатувати, що останнім часом захищатися як позичальнику, так і поручителю стало набагато важче. Значну увагу ми приділяємо саме іпотечним позичальникам, оскільки обсяг проблем, з якими їм доводиться стикатися, та обсяг витрат, необхідних для їх вирішення, суттєво збільшився.

Нещодавно довелось ознайомитися зі способами маніпулювання людською свідомістю (за матеріалами Ноама Хомського). Одним із них є подання непопулярного рішення як "болючого й необхідного", і полягає він у тому, щоб домогтися в цей момент згоди громадян на здійснення його в майбутньому. Адже набагато простіше погодитися на будь-які жертви в майбутньому, ніж сьогодні. По-перше, тому що це не відбудеться негайно. По-друге, тому що народ у масі своїй завжди схильний плекати наївні надії на те, що завтра все зміниться на краще, і що жертв, яких від нього вимагають, вдасться уникнути. Це надає громадянам більше часу для того, щоб звикнути до думки про зміни і смиренно прийняти їх, коли настане час.

Простими словами - "жабу слід починати варити в холодній воді". Сумно, але здається, що позичальників почали "варити" ще три роки тому.

Отже, що ж зроблено

Крок за кроком нові нормативні акти ускладнюють захист людини. Принаймні поступове запровадження адвокатської монополії для представництва в судах (із 2017 по 2019 роки). Захист інтересів у судах з 01 січня 2019 року має здійснюватися представником - адвокатом уже у першій судовій інстанції. З одного боку - це необхідний позитив, обґрунтований підвищенням якості процесу, процесуальних документів тощо. А з іншого - складний у написанні процесуальних документів, скорочений за часом судовий процес, нововведення щодо порядку надання доказів, забезпечення позову, зустрічного забезпечення, упровадження штрафів за порушення процесу позбавляють можливості людину повноцінно самостійно захистити себе без допомоги адвоката, а це призводить до вимушених додаткових витрат. Скажу більше, для ефективного й фінансово вигідного захисту клієнта адвокат має спеціалізуватися на кредитних та іпотечних спорах. І, на нашу думку, зовсім непогано для позичальника, що завдяки завантаженості суддів судовий процес на практиці не може "вписатися" у встановлені законом строкові межі.

Послуги з надання споживчих кредитів виведено з-під дії Закону України "Про захист прав споживачів" шляхом прийняття у 2016 році Закону "Про споживче кредитування". Тому захист прав позичальника як споживача кредитних послуг втрачає свою популярність.

Збільшено строки пред'явлення виконавчого документа до виконання. Зокрема, відповідно до ст. 12 Закону України "Про виконавче провадження" загальний строк становить три роки замість раніше встановленого одного року.

Запроваджено Єдиний реєстр боржників - систематизована база даних про боржників, що ведеться з метою оприлюднення в режимі реального часу інформації про невиконані майнові зобов'язання боржників і запобігання відчуженню боржниками майна.

Наявність відомостей про боржника, зафіксованих у Єдиному реєстрі боржників, зобов'язує реєстратора речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відмовити у вчиненні реєстраційних дій щодо відчуження майна боржника (у разі відсутності інформації про накладення арешту виконавцем на кошти або майно боржника) і в день звернення боржника повідомити виконавця про майно, щодо відчуження якого звернувся боржник. А виконавець не пізніше наступного робочого дня з дня отримання такого повідомлення зобов'язаний прийняти рішення про накладення арешту на майно та надіслати відповідну постанову вказаним особам.

Прикро, що сьогодні у найскладнішій ситуації опинилися позичальники періоду 2006 - 2008 років, які мають непогашену заборгованість в іноземній валюті під заставу свого житла та які з усіх сил намагалися виконати свої зобов'язання навіть після значної девальвації національної валюти. Сплачуючи хоч щось - неповні суми щомісячного платежу, позичальники лише поновлювали кредиторам строки для позовної давності, витрачаючи кошти не на погашення тіла кредиту, а на штрафи та пені. І незважаючи на вже прийняті закони, що погіршують їх становище, люди продовжують плекати надії на те, що завтра все зміниться на краще, що десь вище узгодять порядок реструктуризації - єдиний і справедливий для всіх. Слід нагадати: ще у 2016 році Україна у зв'язку зі зверненням до МВФ для отримання фінансової підтримки заявляла про свої наміри прийняти законодавство, що вирішуватиме питання реструктуризації іпотечних кредитів в іноземній валюті, однак без втручання в процес двосторонніх переговорів між позичальниками та банками і з обов'язковим скасуванням мораторію на відчуження заставленої нерухомості. А тому порятунок потопаючих залишається в руках самих потопаючих.

Окремо про Закон щодо відновлення кредитування

Більш докладно приділимо увагу Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування" від 03.07.2018 р. (надалі по тексту - Закон), що заробив собі репутацію ще будучи законопроектом 6027-д. Його публікація в офіційному виданні відбулася 03.11.2018, а набуває він чинності з 04.02.2019.

Зокрема, Законом визначено, що в разі застосування змінюваної процентної ставки кредитодавець самостійно, з визначеною у кредитному договорі періодичністю, має право збільшувати та зобов'язаний зменшувати процентну ставку відповідно до умов і в порядку, встановлених кредитним договором. При цьому повідомлення позичальника та поручителя (чи інших зобов'язаних за договором осіб) про таке підвищення має відбуватися протягом 15 календарних днів після її застосування. Якщо позичальник не згоден із підвищеною ставкою, він зобов'язаний погасити заборгованість у повному обсязі протягом 30 календарних днів із дня отримання повідомлення про збільшення процентної ставки.

Закон жодним чином не захищає позичальника чи поручителя та не визначає юридичні наслідки для цих осіб у разі невиконання банком свого обов'язку щодо зменшення процентної ставки та щодо своєчасного повідомлення про підвищення.

Значною мірою Закон погіршує умови для поручителя. Зобов'язання поручителя не припиняються у зв'язку зі збільшенням обсягу зобов'язань без його згоди, як це було закріплено раніше. Поручитель залишається відповідальним у тому обсязі, що існував до збільшення.

Ліквідація (юридичної особи) чи смерть (фізичної особи) боржника не припиняють обов'язку решти солідарних боржників перед кредитором і не змінюють його обсягу й умов виконання. При цьому Закон визначає поручителя солідарним боржником (якщо договором поруки не встановлено інше). Тому обсяг зобов'язань поручителя за певних умов відповідатиме обсягу зобов'язань позичальника як солідарного боржника незалежно від первісних умов поруки.

І ось починається конфлікт норм. Начебто поручитель залишається відповідальним у тому обсязі, що існував до збільшення зобов'язань, але не дай Боже не стане позичальника, то обсяг відповідальності з огляду на закон стає рівним обсягу позичальника.

Також Законом збільшується строк позовної давності до поручителя аж до трьох років замість колишніх шести місяців.

Якщо строк поруки в договорі не встановлено, порука припиняється в разі виконання основного зобов'язання у повному обсязі або якщо кредитор протягом трьох років із дня настання строку (терміну) виконання основного зобов'язання не пред'явить позову до поручителя.

Однак маленька ложка меду все ж таки є. Законом закріплено вже витриману правову позицію Верховного Суду (у справах № 6-3087ц від 29.03.2017 та № 6-1009цс17 від 14.06.2017): для зобов'язань, виконання яких здійснюється частинами, строк поруки обчислюється окремо за кожною частиною зобов'язання, починаючи з дня закінчення строку або настання терміну виконання відповідної частини такого зобов'язання.

Тут трошки забіжимо наперед. У Законі зазначено, що він застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім ч. 4 статті 36 Закону України "Про іпотеку", що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.

Знаю, що готуються подання до Конституційного Суду з приводу конституційності цієї норми, та блукають "надії" - законопроекти про її скасування, однак чомусь згадується "жаба, яку почали готувати у холодній воді". То лірика, а працювати треба з нормами, що діють.

Тобто якщо договір поруки було укладено у 2008 році, а проблеми у виконанні зобов'язань боржника виникли після набрання чинності цим Законом, до поручителя застосовуватимуться норми цього Закону. Начебто так. Але якою цікавою буде судова практика у справах, де порука як зобов'язання є припиненою з огляду на закон задовго до набуття чинності зазначеними вище нормами, наприклад через збільшення обсягу зобов'язань позичальника, а порушення позичальником погашення кредиту та звернення кредитора до обох зобов'язаних осіб відбуватиметься вже після набрання Законом чинності.

А ще цікаві ситуації траплялися на практиці, коли після припиненої поруки (знову ж таки з огляду на закон) кредитор та особа (поручитель) підписували додаткову угоду до договору поруки і продовжували дію недіючого зобов'язання. Гадаємо, Верховному Суду буде робота.

Цим же Законом вносяться зміни до Закону "Про іпотеку". Відтепер договір іпотеки має містити славнозвісне іпотечне застереження у конкретному вигляді, а саме:

-  умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;

-  порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;

-  прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання основного зобов'язання не завжди припиняються (як ми до цього звикли), а:

-  виконання боржником - фізичною особою є недійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя;

- виконання боржником - юридичною особою або фізичною особою - підприємцем є дійсними, якщо інше не визначено договором іпотеки чи договором про надання кредиту, чи договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень (читаємо - арештів), інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Тобто наступна іпотека чи арешт не убезпечить від перереєстрації права власності за іпотечним застереженням, передбаченим первісною іпотекою.

Хоча на практиці, з огляду на кількість звернень клієнтів із проблемою протиправною перереєстрацією, для деяких "особливо наближених" до реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраторів ця норма вже працює. Різноманіття дії в часі нормативних актів України.

І ще, за новим Законом банки отримують право висувати вимоги до спадкоємців боржника не з моменту відкриття спадщини, а з моменту, коли банк дізнався про оформлення свідоцтва на спадщину.

А вишенькою на торті вважаємо проект Кодексу України з процедур банкрутства. Мораторій все-таки скасують, але не одразу, пізніше, дається час для того, щоб звикнути до цієї думки, потім буде не так болісно.

У цивілізованих країнах банкрутство фізичних осіб - це досить дієвий механізм почати реалізовувати себе з новими силами. Ми робимо перші кроки в цьому напрямі. Але над проектом слід ще працювати. Проект не досягне своєї мети, якщо не буде внесено відповідні зміни до Податкового кодексу України, адже тема з оподаткування додаткового блага у вигляді прощеного боргу давно всім відома.

Проект містить низку норм, які на практиці стануть каменем спотикання для визнання себе банкрутом, але це вже інша тема.

© ТОВ "ІАЦ "ЛІГА", ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов'язкове. Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ "ЛІГА ЗАКОН" заборонено.

© ТОВ "Інформаційно-аналітичний центр "ЛІГА", 2018 © ТОВ "ЛІГА ЗАКОН", 2018




Возврат к списку